中国REITs市场投资研究报告

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摘要

公募REITs介绍REITs是把流动性较低、非证券形态的不动产直接转化为资本市场上可流通买卖基金的金融过程不同市场监管层在公募REITs的资产投向、收益分配等方面做出了严格的需要。从开发步骤角度看,REITs通常禁止参与物业前期开发,

公募REITs介绍

REITs是把流动性较低、非证券形态的不动产直接转化为资本市场上可流通买卖基金的金融过程

不同市场监管层在公募REITs的资产投向、收益分配等方面做出了严格的需要。

从开发步骤角度看,REITs通常禁止参与物业前期开发,而是在开发完成后的运营环节介入。REITs基金满足开发商及前期投资者资金退出的需要,因此是核心型地产基金。

依据不一样的特点,REITs可以分为权益型、抵押型、公司型、契约型等多种维度。

从底层资产角度,REITs基金持有资产可分为租金收入类及收费类资产,上述两大类资产还可进一步拆分成8类型型。

全球REITs市场

REITs进步60年深得国际市场认同

现在,公募REITs在全球各地均有发行。在次贷危机后,全球公募REITs发行数目和市值均进入高速增长区间。

主要国家和区域均是在经济长期低迷或忽然出现经济危机时颁布REITs规范。这是由于公募REITs与资产证券化一样,是边际货币政策,是定向货币供给的金融商品,可以为国家经济需要的范围和产业定向增加货币提供。

从风险收益角度看,中短期REITs收益率不及股票,但长期REITs收益率明显上扬;二者的波动率区间在中短期与长期相仿。同时,风险调整后收益公募REITs长期表现较股票更优。

从投资组合角度看,REITs市场之间、REITs市场与股票市场的有关系数常见较低,可以有效的分散风险。

国际市场中公募REITs底层资产种类多样,主要包含了综合不动产、商业中心、写字楼、基础设施及工业仓储等资产。

中国REITs试点

中国公募REITs试点充分借鉴了其他国家REITs进步的经验,开辟出是中国我们的公募REITs的道路

2020年4月证监会及发改委联合发布的958号文并颁布配套引导,标志着国内公募REITs进步正式启航。中国公募REITs监管框架是以发改委、证监会作为顶层规范设计机关;交易平台、行业协会作为实行保障机构的双层结构体系。

中国公募REITs试点与其他市场最显著的区别是底层资产的严格限制:以传统基础设施为主,鼓励进步新型基础设施,但禁止纳入商业地产。从试点地区来看全国各区域符合条件的项目均可申报,但重点支持东部沿海及两江沿岸省份。除此之外,中国第一批试点资产大多数为以往运营稳定、回报率好的资产或行业内的示范性工程。

从REITs需要主体角度出发,现在中国基建存量规模巨大,但投资增速降低、潜在需要旺盛是现在亟需解决的结构性矛盾。资产负债率高企、投资主体资金出处不足与标的资产退出折价率高是投资增速降低的重要原因。而公募REITs可以同时满足投资主体对资产处置时减少流动性折价、扩充项目资金出处及减少资产负债率的诉求。

从REITs投资主体角度出发,资管新规发布以来中国资管行业进入规范进步的新阶段,将来进步潜力巨大。但资产配置差异化小,低利率年代投资组合增厚收益的诉求是现在资管行业面临的两大挑战。公募REITs的推行为资管行业增添新型配置工具,既增加各行业资产配置的多元化和灵活性,又增厚了预期收益。

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