复盘报告 | 财报季里龙湖冠寓解秘

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看法指数今年政府工作报告中第三强调“房屋是用来住的,不是用来炒的”总体定位,坚持租购并举、进步长租房市场、推进保障性住房建设等总体基调,同时税收打折政策、多途径供给、出租用地供给增加等多项利好政策也同步推进住房出租市场稳健进步。龙湖作为

看法指数 今年政府工作报告中第三强调“房屋是用来住的,不是用来炒的”总体定位,坚持租购并举、进步长租房市场、推进保障性住房建设等总体基调,同时税收打折政策、多途径供给、出租用地供给增加等多项利好政策也同步推进住房出租市场稳健进步。

龙湖作为前期进入出租住房行业的品牌房企,经过5年进步,旗下长租公寓品牌冠寓在规模、营收与运营管理能力上,均得到有效的提高。

2021年,龙湖宣布冠寓达成首年盈利1.4亿元,为首个房企系出租企业公开宣布达成盈利。

同时冠寓商品线方面亦有所发展,在出租用地遭到关注背景下,新增“花生”商品线,定位为出租社区复合型商品,服务覆盖更多人群。

现在,冠寓已经形成针对基础务工职员的豆豆商品线、针对有肯定支付能力年轻人人的松果商品线、针对高收入人群的核桃商品线与针对更多人群的花生商品线。

扩张与首盈利

4月20日,龙湖集团公布的2021年年度报告显示,2021年冠寓录得租金收入22.3亿元达成首年盈利1.4亿元,整体出租率为92.9%,其中开始营业超越六个月的项目出租率为94.3%。

龙湖在营业额会中表示,冠寓业务的进步会维持20%以上年化增长速度。伴随2021年11月杭州滨江天街滨和路店二期项目开始营业,冠寓开始营业房间数正式突破十万间大关,截至2021年年末,累计开始营业房间数达10.6万间。

同时冠寓年收入在投资物业收入中的占比逐年攀升,2021年达21.4%,较疫情前2019年增长1.1%,已经成为收入中必不可少的要紧部分。

从冠寓达成盈利的有关数据中,可以容易测算企业已开始营业项目中,每间房年收入高于2.1万元,与整体出租率达到90%以上可以初步达成盈利。按此,出租率计算项目平均租金单价水平为1850元/间/月左右。

以2020年冠寓的数据作为验证,2020年累计开始营业房间数9万间,创造收入18.11亿元,每间房年收入2.01万元,与2.1万元相差无几,但2020年遭到疫情的影响整体出租率水平低于90%,仅为88.5%,未能达成盈利。而龙湖在2020营业额会中也表示,假如没疫情影响,出租业务去年(2020年)就应该开始盈利。

从扩张节奏上看,2018年新增开始营业3.8万间,是这五年间扩张最快的阶段,年内新增房间数处于行业内的中高位水平。

出处:看法指数整理

而2017年和2018年的整体出租率水平处于最低阶段,看法指数觉得,主如果因为前期成立长租公寓品牌阶段,处于爬坡期阶段的项目较多,新增开始营业项目的出租率水平拉低了前期整体的出租率水平。

到2021年末,冠寓整体出租率水平与开始营业6个月以上的项目的出租率状况相差无几,这正是前期规模的积攒与长期运营管理成效体现。

从新增开始营业房间数的逐年缩减与整体出租率的攀升可知,冠寓在进步策略上不再一味追求规模上的增长,更多考虑长期运营管理能力的提高。

住房出租是一个考验长期运营管理的行业,同时在政策引导下将逐步形成规模化进步,仅依赖短期的规模增长没办法带来长期稳定收益。

前些年大量长租公寓企业的倒下也证明,出租企业在规模方面步子迈大并不会获得理想收入的增长,不计本钱的盲目扩张最后将会自食其果。

聚焦城市选择,需要决定地址选择

城市布局上,据看法指数不完全统计,冠寓项目在全国各地区的布局都较为平均,具备较强的抗风险能力,其中长三角是所有地区中占比最高,达27.45%。

出处:冠寓官方网站,看法指数整理

现在项目布局最多的城市是武汉,武汉作为长江中游城市群的核心,同时借用长沙、南昌等城市的推进,市场进步潜力大。

而冠寓在烟台、泉州、嘉兴、昆明等地均只有一个项目分布,项目管理集散。或是基于城市之间管理上的考虑,龙湖在3月25日营业额会中提及会聚焦愈加安全的20个左右的城市。同时,伴随中国出生人口的分化,部分城市的人口还处于迅速增长阶段,将来将提供很多的住房需要,因此冠寓也将目光聚焦在青年口持续流入的城市。

城市地区中项目地址选择上,主如果由需要决定项目的具体分布。

图片出处:冠寓官方网站,看法指数整理

以广州为例,从上图可以获知冠寓在广州CBD商务区项目分布较少,而挨近地铁站与交通便捷的地方项目分布更多。

看法指数觉得,项目分布主如果由市场需要决定,冠寓定位为年轻人人才达成安居梦,所以在项目的选择方面会迎合中高层收入年轻人人群的需要,依据可同意的租金与便捷的交通等条件来筛选项目。

公司债或为长期有效的筹资途径

2018年冠寓飞速扩张过程中,主要资金出处之一是龙湖发行的住房出租专项公司债券。据看法指数知道,2018年3月21日,龙湖集团发行第一期30亿元的五年期住房出租专项公募债券,债券票面利率为5.6%,且在2021年1月26日,龙湖宣布下调此前发行的2018年住房出租专项公司债券(第一期)后2年票面利率,下调为3.75%。2018年第一期的公司债券中14.9亿用于出租住房重资产项目的建设,6.1亿元用于中资产项目的装修改造支出,剩余9亿元用于补充公司营运资金、偿还银行借款。

出处:龙湖年报,看法指数整理

其中2018年发行的住房出租债券中20.9亿元用于重资产项目的建设,可提供房间数8242间,14.1亿元用于中资产项目的装修改造。

据统计,2019-2020年共计募资21.66亿元用于重资产项目的建设,共计提供房间数10355间。另外募资13.44亿元用于中资产与轻资产项目的装修改造及出租支出,共计装修改造房间数17693间。

从以上数据中通过计算可得,冠寓重资产项目每间房前期投入本钱为20.92万元/间,中资产与轻资产项目每间房前期投入本钱为7.6万元/间。

年初,重庆龙湖企业拓展公司2022年面向专业投资者公开发行住房出租专项公司债券已获上交所受理。据募集说明书显示,本次债券发行规模低于50亿元(含50亿元),本次公司债券募筹资金扣除发行成本后,拟将35亿元用于公司住房出租项目建设、装修改造及出租支出、置换前期已投入项目建设资金及置换项目贷款,拟将15亿元用于补充公司流动资金及偿还有息债务。

出处:债券通知,看法指数整理

具体来看,首期债券发行规模低于15亿元(含15亿元),其中9.6亿元拟用于公司自有些住房出租项目建设、运营支出,置换前期已投入项目建设资金及置换项目贷款;9006.22万元拟用于公司承租或受托经营的轻资产类住房出租项目的装修改造、出租支出及置换项目贷款。

不考虑运营本钱与其他部分收入,看法指数基于上述数据容易测算得出冠寓收入覆盖前期本钱所用时间为14.8年。从龙湖住房出租公司债券募筹资金作用与功效可了解,现在冠寓经营模式包含轻、中、重三种模式。

重资产项目投入资金相对更多,资金沉淀增加,若只是依赖租金及管理费收入收购本钱,时间周期较长,困难程度较大。但对于龙湖而言,住房出租公司债券成为出租板块长期有效的筹资方法。据悉,龙湖表示将继续借助住房出租专项债券等筹资方法,加强对“长租公寓”主航道的资金投入。返回搜狐,查询更多