房企“三道红线”转绿背后的三大隐忧 | 地产“春季”系列研究

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※全文约4400字,阅读全文大约需要7分钟降档降速,减债减轻负担是2020年以来的主旋律,2020年“三道红线”异军突起之后,房企便开始有针对性、有目的的坚决实行降杠杆的策略,欲在政策需要的2023年6月30日之前达成“三道红线”指标转绿

※全文约4400字,阅读全文大约需要7分钟

降档降速,减债减轻负担是2020年以来的主旋律,2020年“三道红线”异军突起之后,房企便开始有针对性、有目的的坚决实行降杠杆的策略,欲在政策需要的2023年6月30日之前达成“三道红线”指标转绿。

就“三道红线”指标本身而言,引导房企降杠杆,稳杠杆,走上愈加稳健进步道路符合“以稳为主,稳中求进”的政策总基调,但在具体推行过程中,与其他政策的重叠交互,部分杠杆率走高的房企没办法适应政策缩短而忽然间倒下,尽管尽力自救,但成效有限。有的房企因为前期的稳健基础或实力夯实,降杠杆工作顺利推进,“三道红线”指标有序“转绿”。

降杠杆卓有效果

“三道红线”指标转绿指日可待

转眼已经到了房企发布“三道红线”的第二个完整会计年度,从现有些信息可以看到,多家企业延迟公布2021年年度营业额或年报,已经公布年报或年度营业额的企业多为稳健型的民企,或央企国企,这类企业在经营上相对更小心。

着眼于“三道红线”指标,房企降杠杆、稳杠杆已然获得明显效果,处于绿挡的企业多为央企国企,如万科、华润置地、招商蛇口、中国国外进步和越秀地产等,稳健型的民企如龙湖集团、旭辉控股、新城控股、金辉控股等。

处于黄挡的房企,除合生创展的现金短债比指标尚未转绿外,其他企业均因为剔除预收款的资产负债率这一指标尚处于在需要以外。金融街、力高集团则处在橙挡范围,或现金短债比达标,或净负债率达成政策需要。

就三大指标而言,净负债率、现金短债比指标偏向于短期,达到指标需要的困难程度相对较低,流动性的资金或者负债结构的准时调整便可有效达成指标降档;而剔除预收款的资产负债率则涉及到预收款指标,这一指标反映了企业销售金额未结转到营业收入的资金状况,与项目的竣工出货步伐有关,虽不需要利息支出,但仍在企业财务报表的负债端,这一指标的调整可能需要肯定时间。

“三道红线”绿挡需要为硬性指标,也是企业势必要达成的最后目的,事关债务的增量空间,更事关将来的长远进步,所以对于房企而言,一定多措并举促进三大指标在规按期限内达成转绿。

“少进少出,多进多出”

稳步有序推进降杠杆

既然降杠杆、稳杠杆是势必的归属,毫无疑问,房企将不遗余力的推进杠杆降低,债务降低。归结起来看,房企降杠杆的核心无外乎 “少进少出、多进多出”,“少进少出”主要指少借债、不借债、少拿地、不拿地;“多进多出”指的是多回款、多卖资产、多引入资金、多还债;通过一进一出的强管控,形成差额,为负债的降低、杠杆的降低腾挪出空间。

1、少借债,不借债。为了降杠杆,本质上也是在控制债务的增量和债务的总量,从源头控制外债的借入量,便是最直接的控债务、控杠杆的方法。部分房企在降杠杆的过程中,也在主动控制新增债务的规模,或因为客观缘由新借入债务困难程度增加,但直接控制新增债务或增量债务是降杠杆的直接方法,少借入或不借入就不产生偿债负担和偿债重压。

2、不拿地,少拿地。在房企的各项支出科目中,拿地本钱占据绝对份额,为了控制支出,多数高杠杆房企在“三道红线”指标颁布前,已经开始放缓拿地步伐,部分房企已不再有新增土地储备的补充,新增货值接近于0的状况。2021年下半年,因为房企暴雷事件产生的一系列连锁反应,房企资金端承受重压空前,民营房企在土地市场维持“不参与”状况,从土地市场上退出,被动推进降杠杆工作。

3、多回款、多还债。从降杠杆的大势形成开始,房企便开始主动的积极的加大对于负债的管理,挖空心思将能偿还的债务尽快偿还,最大程度上减少任何外部不确定原因对可能对企业可能导致的风险冲击,如银行等金融机构的忽然抽贷、断贷、压贷,增加企业本身的资金重压,触及风险爆发的边缘。同时,加大对销售回款的把控,将回款作为考核的重要指标,更多的借助自有资金进行债务的偿还。

4、多卖资产,多进钱。当资金重压增加或者已经陷入暴雷窘境时,企业最直接的降债方法便是资产供应,通过业务和资产的供应更快获得资金回流,2021年开始,各房企纷纷开启资产抛售节奏,轻资产业务种类先行,社区服务成为各企业供应的第一选择,从蓝光嘉宝到富力物业再到中梁物业,各企业均通过这一方法迅速达成资金流入以减轻企业资金重压。除去轻资产的业务,房企也在有序的推进其他资产的出售,如物流地产项目,商业综合体项目,优质的住宅地产项目等,通过现有资产的出售,更快盘活资产,获得资金流入,以缓解企业资金端重压。

除去多卖资产外,项目层面或股东层面引入策略投资人、配售等方法同样为多进钱的有效渠道,通过引战或配售、配股等方法增厚权益,能从根本上减少企业杠杆率,虽然引战的过程中可能存在对赌或其他有关协议,但引战确是最直接的降杠杆方法。

降债、减轻负担是房企谋求稳健、安全进步的势必举措和路径,通过有序的降杠杆工作推进,为进入到新进步阶段、进阶新模式预先奠定基础,过程中有更多可商榷的方法、办法,降杠杆的力度和步伐都更需要有更更严格的把控,确保降杠杆工作的稳定推进,防止降杠杆工程中所将引发的大的波动。

“三道红线”转绿进程

背后的三大隐忧

降杠杆、稳杠杆是必然之路,“三道红线”逐步转绿也是毫无疑问将达成的目的, 但“三道红线”转绿也并不意味着绝对的安全,或者完全无风险,相应的,指标尚未转绿的房企,现为黄挡或橙挡的房企,也同样不表示房企就肯定有非常大风险。

而达成“三道红线”转绿的过程及其所使用的方法和步伐值得重点关注。达成“三道红线”转绿办法若过于生硬,为了转绿而转绿,忽略了步伐和办法,即便迅速的达成指标转绿,也将为房企将来进步带来肯定的不确定性,背后有三大隐忧值得关注:

1、短期安全性隐忧。房企的进步除去受内部原因影响外,也同样遭到外部原因制约,假如外部环境负面,房企本身又并无足够充沛的现金流予以支撑,则非常或许会陷入到资金链紧绷的困境中。如疫情期间,房企销售停摆,经营性业态没办法正常经营,资金进入途径被阻塞,而刚性支出仍持续不断,所以就更需要企业有肯定的资金储备以应付外部不确定原因的冲击。

“三道红线”指标虽需要现金短债比在1倍以上,但若仅仅在1倍的水平也不足以应付外部不确定性原因的忽然干扰,现金短债比维持在1.5倍及以上或能进一步强化房企短期抗风险能力。

在企业可供动用的资金中,回款是占有最高比率的组成部分,如果是回款水平和回款能力达成较大程度的提升,增强对于自有资金的用及用效率, 维持经营性现金流净流入或能促进房企为自己进步提供更多自主性。

2、进步持续性隐忧。一些房企在推进杠杆降低的过程中,常常使用的方法便是不拿地、少拿地,阶段性的少量补充土地储备或可理解,但若较长期内,在土地市场上仍颗粒未进,这就可能引发一大问题—有效的货值储备不足,轻则在个别城市供给断档,重则导致整体货值紧缺,且不说会错失部分地区或城市的布局机会,房企进步的持续性更难以保证。稳杠杆是势必的归属, 但若为降杠杆而降杠杆,为使指标转绿而牺牲进步的持续性,指标转绿的同时,房企也会失去更多。

3、长期稳定性隐忧。“三道红线”指标的设定目的是为了推进房企更快迈入稳健进步车道,为新阶段内房产行业的顺畅进步铺路,更着眼于长期,所以三道红线指标中, 净负债率指标仅仅达到绿挡需要的70%或只不过基本需要,向40%以内目的挨近或是长期化的安排,也是向着行业标杆靠拢。

房企的风险除去债务的总量外,债务的结构也将决定房企的安全性,短债长投,短债占比过多,或会遭遇集中性的债务到期重压,假如再遭遇外部不确定性原因冲击,现金流入受阻,企业或面临暴雷风险。所以, 有意识的进行债务结构的调整,以久期更长的债务种类替换久期短的债务种类,拉长整体债务的久期,提升长期债务的占比也是谋求更稳定安全进步的有效选择,短期债务占比进入到20%以内,10%以内的区间范围或为较有利的选择。

“三道红线”直指房企负债增量和存量空间,虽然不是房企降杠杆的开端,但却是房企降杠杆经历中非常重要、最直接的指标,以“三道红线”作为房企行为约束也将是长期的基本准则,最后房企“三道红线”指标全部转绿,“维绿”将是正常状态,但对于房企而言,唯“三道红线”论,可能并非明智之举,在防风险、抗风险、稳进步、长进步之间获得平衡才更为要紧。

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